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联博api:发力城市更新:白银时代,房企多元结构的富力(2777.HK)样本

admin 财经 2020-05-22 38 0

  随着房地产行业进入白银时代以及人口盈利的弱化,曾经“日进斗金”的房企也不得不告辞已往突飞猛进的生长节奏,最先面临增进放缓的压力。在风云变幻的房地产市场中,未来的生长时机正在向着那些结构新航道的房企招手,而具备前瞻性的房企早已走到了行业前线――富力地产就是其中之一。

  作为以房地产开发为主业、多元生长的综合性团体,富力地产在主航道营业增进的同时,多元化的新航道营业也有着不俗显示。2019年,富力地产实现销售额1382亿元,营业收入908亿元,在包罗购物中心、写字楼、物流仓储等在内的商业板块中,富力地产营业收入同比增进12%。数据显示,富力地产运营中旅店及投资性物业市值共计约850亿元,运营中的投资物业总建筑面积已跨越252万平米。

  另一方面,都会更新也成为富力地产盈利增进的主要一环。据富力地产董事长李思廉先生透露,2019年公司在都会更新营业上取得重大进展,已透过在三个都会的都会更新项目转化了179万平方米土地贮备。对于富力地产来说,预计两年内通过都会更新转化的土储面积将达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。由此带来的能级结构和土储质量的改善,使得富力地产有望重新打开增进空间。

  白银时代,房企多元化结构的“富力样本”

  2014年,人民日报刊登了一篇万科总裁郁亮的署名文章,文章名为《我国楼市进入白银时代》。在这篇文章中,郁亮以为房地产行业暴利时代竣事,整体增速放缓,行业集中度有望提升,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代竣事了。

  不外,正如郁亮所说的,“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号”。白银时代之下,寻找新航道成为大多数房企的不二之选。在此基础上的资源整合和运营能力,也正在成为品牌房企拼杀的主战场。富力地产作为最早最先结构多元化战略的龙头房企之一,多元化营业的不停精进也成为公司应对行业系统性风险的主要砝码。

  资料显示,富力地产除了深耕住宅开发,多年以来在商业地产、旅店运营等领域均有结构。其中,2019年富力地产投资物业及旅店合并营业额为82.4亿元(人民币,下同),占总营业额的9%,为公司带来了连续稳固的收入。


  (资料泉源:公司公告,单元:千元)

  实在早在2004年,富力地产就已经最先介入高端旅店运营,这也是富力地产多元化结构的劈头。而在2017年以189.55亿元收购万达73家旅店资产包之后,富力地产的旅店营业更是迎来里程碑式的跨越。停止2019年终,富力地产拥有90家运营中旅店,总建面达395.2万平方米,由着名旅店治理团体治理。


  (北京富力万丽旅店)

  在房地产开发主业稳固增进的同时,旅店营业的开拓也为富力的全面生长提供了壮大驱动力。数据显示,富力地产的旅店营业在2018年实现运营收入70.9亿元, 2019年,该营业保持稳固,与2018年基本持平。谋划净利润为14.1亿元,较2018年增进5%。

  若是换一个角度我们可以发现,对于富力地产来说,一方面,旅店营业所带来的历久现金流对于公司的战略意义加倍主要――手握优质现金流,富力地产就可以平衡宏观环境颠簸所带来的不确定性。另一方面,由于具备优越的保值、增值属性,优质的旅店资产也可以称得上是“硬通货”,对于富力地产来说既可以历久持有,也可以在需要现金时将其用于融资。

  此外,富力地产在整体商业运营方面的显示同样精彩。数据显示,该营业2019年实现运营收入15亿元,同比增进12%。同时,富力商业在2019年8月正式公布“富力广场”系与“富力星光”系两条产品线,划分定位都会焦点商区或焦点地段的都会级综合体与住宅密集区的社区型综合体。


  (北京富力广场)

  对于富力地产来说,旅店和商业不仅可以反哺团体业绩,还具备远超同业的价值空间。据悉,富力旅店选址多在一、二线都会与焦点枢纽城,旅店资产与商业、住宅等板块形成联动,使公司整体资产价值不停增值,这也是富力地产多元化结构的优势所在。现在,随着疫情基本获得控制,预计富力地产的商业和旅店营业在下半年将有更好的显示。

  优质土储足够,都会更新成为盈利增进新引擎

  通常情形下,土储的数目若干和优质与否决议一家房企未来的增进潜力,因此拥有大量优质土储就成为房企生计和生长的主要基础。

  数据显示,2019年整年富力地产在32个都会共取得38幅地块,新增权益货值1220亿元,面积939万平米;新增拿地平均地价为2600元/每平米,凸显出极佳的成本优势。而且就总土储情形来看,2019年终富力地产土储权益可售面积为5790平方米,消化周期大约为4至5年左右,土地贮备足够,可以支持公司在未来一段时间内的正常开发。


  (资料泉源:克而瑞)

  作为“旧改专家”,富力地产的都会更新营业也正成为公司的优势所在。相较于招拍挂及收购,都会更新获得的土储利润率有所保证,有足够可以提升盈利的空间。自从1994年操刀广州荔湾区化工厂旧改项目最先,富力地产历久深耕于都会更新,有厚实的都会更新履历。而据富力地产董事长李思廉先生透露,2019年公司在都会更新营业上取得重大进展,已透过在三个都会的都会更新项目转化了179万平方米土地贮备。

  数据显示,停止2019年底,富力地产已签约的互助都会更新项目跨越70个,计划总建筑面积跨越7000万平米,可售建筑面积跨越4000万平米,为公司未来稳健增进奠基基础。其中,预计两年内通过都会更新转化的土储面积将达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。

  而且都会更新营业也构成了富力地产结构性的都会结构优势。据悉,在富力地产已签约的互助都会更新项目中,一二线都会面积占比92%,大湾区面积占比60%。2020年,富力地产将目的设定为1520亿元,同比增进10%。

  基于都会更新营业的主要性,富力地产决议将加速都会更新措施,为更低成本锁定战略性土地贮备提供机遇。2019年,富力地产成立了多个区域的都会更新团体,富力地产都会更新营业的天下结构正在徐徐铺开。而随着都会更新营业的连续深耕,由此带来的能级结构和土储质量的改善,富力地产未来增进空间可期。

  债务结构优化,100亿小公募获审核通过

  富力地产相对较高的欠债率一直为外界所担忧,但在另一方面来看,最坏的时刻或许已经已往,公司的债务结构正在悄然获得改善。

  公然资料显示,富力地产在2019年上半年筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元,延伸快将到期债务,增添流动性、优化债务结构;在下半年融资市场趋向收紧的时刻,又缩短投资半径,对部门债券举行展期。富力地产整年平均融资成本6.6%,低于行业平均水平。停止2019年底,富力地产现金贮备达384.4亿元,未使用银行授信约1200亿元,足以解决谋划中可预见的资金需求。

  值得注意的是,富力地产在2019年的拿地节奏有所放缓,拿地销售比为0.17,同比进一步下降。从富力地产的郑重的土地投资态度也可以看出,或许是在有意控制公司的欠债水平。


  (资料泉源:克而瑞)

  公司对于债务结构的优化也在资本市场的充实认可。2019年12月,富力地产配售2.73亿股新股,获高达6倍认购;今年2月17日,公司被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股Top10。

  而凭据市场最新消息,富力地产100亿元小公募获深交所审核通过。召募说明书显示,本次债券规模不跨越人民币100亿元(含100亿元),接纳分期刊行的方式,其中,首期刊行规模不跨越人民币50亿元(含50亿元),债券限期为不跨越10年(含10年),可以为单一限期品种或数个差别限期的夹杂品种。经团结信用综合评定,富力地产的主体信用及本次债券的信用等级均为AAA。

  5月18日,恒生指数公司推出两项新指数,划分是“恒生大中型股价值50指数”和“恒生大中型股价值偏向指数”。富力地产(02777)同时获纳入以上两项指数。

  结语

  据了解,作为一家坚守企业社会责任的房地产龙头房企,富力地产在做好主业的同时,也在努力推行社会责任,体现出富力地产向上的企业价值观。

  尤其是在今年3月份抗击疫情的关键时期,富力地产宣布向中国青基会及广州慈善会捐钱2000万元人民币。其中,向中国青少年生长基金会捐钱1000万元人民币,设立“富力爱心基金”。在“富力爱心基金”中,200万专项用于支持浙江、江西、江苏、重庆、北京、内蒙古等13个省市区下层应急青年自愿服务队开展疫情防控事情。3月22日,富力地产又多渠道紧要筹集500万元生涯物资赠予武汉疫区。同时,富力商业还宣布免除部门租金,协助商户扛过难关。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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