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余姚网专题:行业透视 | ‘溢价率重回’高位,高价地另有“若”干盈利空间?

admin 财经 2020-05-30 33 0

  (导) 读

  热门都会高溢价地块价钱均涨,长三角都会涨幅最为突出。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  随着大多数都会疫情获得较好地控制,各行业复工复产都在稳步推进,在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下,{土地市场升温之}势渐显,周度溢价率一度创下今年新高。但考虑到出让底价调整、限价、竞矜持等因素的影响,地价和溢价率的走势确实存在一定的差异,在溢价率再创新高的当下,地价走势若何?是否与溢价率保持同步上涨?当前高溢价拿地还划算吗?

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  热度转变:周度溢价率一度创下今年新高

  限价靠山下合肥、杭州地市热度被低估

  自3月份以来,各都会土地供应逐步恢复正常,尤其是进入4月份以来,土地市场热度显著上升,这种上升趋势在5月中旬(5月11-5月17日)显示更为显著,周度溢价率至26%,创下今年以来的新高。

  就典型都会[1]近期显示来看,太原、绍兴、重庆、宁波、西安、南宁和常州等七个都会的溢价率均在30%以上,其中太原和绍兴的平均溢价率更是跨越40%,市场热度较高。{值得注意的是},合肥、杭州等都会现实土拍热度高涨,但受到限价因素的影响,以致溢价率显示不及上述都会突出。以合肥为例,虽然溢价率仅有25%,但4月以来成交的15总土地有7宗触及最高限价,而且就区域来看,土地市场的高热不仅发生在包河、庐阳等中心区,新站、肥西、巢湖等郊县地市也高热不退,一再触发最高限价。杭州也是云云,溢价率虽不是很突出,但有12幅触发了最高限价,不仅涉及拱墅、江干等核心区,萧山区多宗土地也以最高限价成交,加上竞配建成本,杭州多宗土地价钱创下区域新高。

  相比之下,一线都会显示不及二线都会显示突出。一线都会中溢价率最高的是供地相对较少的深圳,在前海稀缺宅地的动员下,溢价率升至30%,而其余三个一线都会,只有北京在丰台区多宗分钟寺村优质地块的拉动下,整体溢价率保持在19%的较高水平,上海和广州的溢价率均在10%及以下,土地市场相对平稳。

  [1]4月1日-5月24日时代,土地成交建筑面积在150万《平方米》以上的都会。

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  可比地价:热门都会高溢价地块价钱均涨

  长三角都会涨幅最为突出

  以4月以来典型都会成交的高溢价地块(跨越20%)宅地为例,将其与2019年其周边三公里范围内成交的宅地的价钱相比,盘算近期典型都会高溢价地块的可比地价涨幅。效果可见:所有都会高溢价地块的平“均价”钱均呈上涨之势。其中,北京高溢价地块的可比地价涨幅最高,高达65%。究其缘故原『由』,主要是『由』于近期北京出让的宅地多是不限价地块,而之前成交的多是“限竞房”或者“共有产权房”,加之北京近期供应了多宗区位较好的稀缺宅地,因此可比地价涨幅最为突出。

  此外,绍兴、常州、宁波、温州、南京等长三角经济基础好、需求较为兴旺的都会高溢价地块的可比地价涨幅较为突出,均在30%以上。值得一提的是,杭州、合肥等都会受限价因素的影响,可比地价涨幅不及上述都会突出,仅有18%和5%,但其市场热度却不能小觑。除此之外,苏州『由』于较严的限价,近期成交的每幅土地溢价率均在20%以下,并未被纳入研究工具中。

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  楼板价TOP20:半数价钱涨幅超20%

  仅杭州下城、北京向阳等少数地块价钱回落

  进一步选取4月份以来成交楼板价TOP20的含宅地块具体剖析。这些地块主要来自于北京、南京、杭州、广州等4个都会,仅北京向阳区两宅地为底价成交,其中一宗照样限价地,其余九成土地均为溢价成交,而且六成土地溢价率基本都在25%以上。

  就现实楼板价来看,其中约半数地块的价钱大幅上涨,涨幅超20%以上,这些土地多位于北京,广州、南京和杭州也有涉及,从区域上,这些地块多是位于核心区或中心都会区的稀缺优质地块,譬如北京向阳区、丰台区、广州白云区、南京建邺区和杭州江干区,这些地块均是配套成熟、需求兴旺的区域,去化有较好的保证,因此房企介入拍地的积极性较高,以南京建邺河西南部4-1-A、4-1-B两幅宅地为例,参拍企业均跨越10家,竞拍轮数均超百轮,最终分别被融创和万科竞得,楼面价均超4万元/《平方米》,距离南京历史最高单价葛洲坝(600068,股吧)中国府45213元/《平方米》仅一步之遥,{溢价率在}35%左右,市场热度极其高涨。此外,近期接连出让的北京分钟寺地块也值得关注,这些土地位于丰台南苑板块,距南三环约1.3公里;距十号线分钟寺地铁站步行约300米、到国贸仅5站地铁,『地理位置十分』优越,配套也十分完善,最终三地块均被合生收入囊中,其中两宗楼面价均超7万元/《平方米》,较周边同类土地涨幅均超25%,可以看出合生对于该区域远景的看好。

  仅有杭州下城、北京向阳等少少地块部门土地楼板价泛起显著回落,成交楼板价不及周边此【前成】交同类型土地的地价。但这些地块价钱下调各有缘故原『由』:一是『由』于限价,以杭政储出[2020]15号地块为例,出让条件中划定毛坯销售最高单价不高于46750元/《平方米》,较周边在售同类商品房面积低了约3000元/《平方米》;也有部门地块价钱下调也有拍地时机的缘故原『由』,譬如北京向阳金盏乡小店村不限价宅地,早在4月2日开拍,那时市场销售受疫情的消极空气还在连续,因此房企竞拍积极性不强,最终该地块被中海+首开以46亿元的底价竞得,同地一宗地块暂且喊停,若是放在现在,这幅不限价宅地价钱大概率会高溢价成交,甚至会逾越周边同类地价。

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  七成高价地项目仍可实现盈利

  ‘广州高价’地利润空间尤佳

  【连系周】边在售新居平“均价”钱来看,只有三成左右的地块地房比处于较高水平,房地差也对照小,盈利难度较大。典型如南京建邺河西南部4-1-B地块,楼面价达40260元/《平方米》,距离最高楼面限价41365元/《平方米》仅1000余元,吸引了众多房企的介入,溢价率高达36.39%,但周边在售新居价钱在4.5万元/《平方米》左右,地房比高达89%,房地差低于5000元/《平方米》,就现在情形来看大概率面临亏损。{值得注意的是},6幅大概率亏损的土地,有4宗位于南京,而且3宗位于建邺区的河西板块,楼板价险些都突破4万元/《平方米》,但考虑到新居依然被限价,售价多在4.5-5.2万元/《平方米》之间,盈利对照难题。{值得注意的是},近期南京限价在执行上略有松动,若是价钱上涨空间足够的话,也有可能扭亏为盈。

  余下的七成项目均可实现盈利,其中利润空间对照可观的靠近四成,如广州白云区黄石街江夏村宅地,地块位于白云区黄石东路北侧、白云大道北西侧、地铁2号线江夏站和萧岗站之间,周边漫衍广东外语外贸大学、白云山(600332,股吧)景物名胜区,交通便利,配套成熟,生态环境优越,起拍楼面价高达32705元/�O,刷新白云最高起拍楼面价纪录,最终虽然拿地成本价升至4.3万元/《平方米》以上,地块周边的一手住宅项目有龙湖・天奕,一手房报价在9-13万/《平方米》左右;周边二手盘“均价”在7-8万元/《平方米》左右,纵然根据二手房7万元的单价,地房比也仅有62%,房价地价之间仍有跨越2.7万元/《平方米》的差距,就此来看,盈利空间十分客观。除白云地块外,广州番禺汉溪大道北侧地块和天河广氮地块,虽然地价较之前有所上涨,但受广州限价执行上放‘松的影响’,盈利也都有保障。【不仅】仅广州,北京大兴、杭州下城多宗地也是云云,根据周边同类在售项目“均价”,房地比均在65%及以下,房地差也大都在2万元以上,盈利也对照可观。

  相比之下,北京丰台南苑乡分钟寺村多宗宅地『由』于地价较高,多在7万元/《平方米》左右,纵然周边同类项目单价已经超10万元,房地比也均超70%,剔除需要的制作、财政、营销成本外,盈利空间就十分小。深圳前海宅地也是云云,自己就是以最高限价115.97亿元竞得,并需配建4.08万《平方米》人才住房,可售楼板价达81189元/《平方米》,入市最高“均价”为10.71万元/《平方米》,与周边在售的云玺锦庭“均价”10.8万元/《平方米》基本持平,房地比高达75%,盈利空间并不凸显,然则『由』于项目区位优越、资源十分稀缺,未来项目去化有保障。

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  仅少数地块面临风险挑战

  高价地盈利依旧可期

  综上,从近期高溢价地块的可比地价和高地价地块的价钱更改情形来看:除了因限价或者拿地时机等缘故原『由』使得部门地块地价所有下跌外,八成高地价地块价钱均呈上涨之势,土地价钱上涨之势显著,高价地盈利空间确实正在收窄;从区域层面来看,长三角都会地价涨幅最为突出,其中杭州、(合肥在土拍限价下),竞争热度也不容小觑。【连系周】边在售新居平“均价”钱来看,七成高价地仍有望实现盈利,而且靠近四成盈利空间较为可观。总的来看,虽然近期高溢价地块频出,且地价仍在上行,但受出让底价调低和部门都会限价松动的影响,高价土地的盈利预期依旧可期。

  不论是从高溢价成交地块可比地价更改、照样高价地的价钱更改和盈利空间剖析来看,都说明当前拿热门地块大概率依旧是对照划算的。不外考虑到“两会”重申了“房住不炒”,土地市场热度或将降低,优质地块入市占比将有所回落,房企要紧抓上半年的拿地时机,尤其是近期优质地块土地出让较为集中的杭州、南京等都会;但要小心部门地价过快上涨、盈利堪忧的板块,譬如南京河西板块,拿地前照样应当审慎评判自身现金流和项目周转预期,切勿盲目追高。

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(责任编辑:「何一华」 HN110),

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