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资产大通膨年代 都会型资产股爆红

admin 社会 2020-08-06 33 1
资产大通膨年代

今年元月底新冠疫情爆发以来,生技股鸡犬升天,股价飙涨超过五倍者比比皆是,显示台股资金行情的威力;在股价拉高后,只要释出部分资金,对于低基期的个股推升力道就不得了,资产股蛰伏超过25年,近两年台资回流,股价已开始陆续有所表现,尤其低股价净值比以及都会型配息资产股吸引力增强,可密切注意。

这次新冠疫情,推升生技股股价纷纷大涨,包括口罩、检测试剂、疫苗、新药类股,这些涨幅如同一九九○年代电子股刚开始的十倍速年代飙涨,显示台湾的确有资金淹脚目现象。

其实在电子股十倍速年代之前,台股一九八○年代末期,指数大涨至一二六八二点,当初更是有不少个股创造出奇蹟,例如国寿大涨至一九七五元,三商银、中华开发、华园饭店、台火股价都超过一千元以上。当时正流行有土斯有财,资产股飙翻天,六福出现三三○元天价、当红的士林三宝—士纸天价为二六一元、士电三六一元、新纺二四九元,欣欣三九五元、农林三八八元、南港三三四元等等,当时时空背景就是上市公司少、筹码不多,加上资金淹脚目,股价一飞冲天者比比皆是,正如同这次生技股大涨一样,不同是生技股大涨五至十倍是在五个月不到时间,资金反映效率更快。

都更建案大爆量 房地产价格垫高

生技股的大涨,意味着台股资金的充沛也不担心政策打压及国际局势。看看今年全球笼罩在新冠疫情下,新台币在主要非美货币中表现相对强势,是台股相对国际股市强势最有利地方。今年以来至六月十八日止,新台币升幅一.五二%,若排除具避险货币性质的日圆上涨一.三三%,新台币可说是最强货币,欧元仅上扬约一%。而韩元狂贬四.五%最多,其他如马币贬值四.○三%,英镑、泰铢、星币重跌三至四%,印尼盾、澳币、人民币贬值幅度介于一.五三至一.八六%。几乎各国货币兑美元都是贬值,所以说台币的升值相当特殊,尤其在今年累计外资净卖超近六千亿元下,还能升值,真是有钱流进来。

相对于防疫股,具有货真价实的土地资产又有配息,而股价被低估的公司,近来频频出现有心人士介入,股价在保守中平添了些获利机会。

去年申请台资返台超过八千亿元,已对新北、桃园、台中、台南及高雄等地土地资产价格起了不小推升作用,不少公司如达新等更因卖地出现超高获利及配息。

今年虽然受疫情影响,而少了资金回台消息,惟观察今年土地市场经过去年飙破三千亿元的历史成交天量后,第一季土地市场持续热络,单季交易金额达八五○亿元。且前四月全台土地成交金额已达破纪录的一○八八亿元,较去年成长三○%;另一特殊点是政策鼓励都更,而都更推案每坪价格就成为指标。

资产股股价上涨的条件

据统计,今年前五月双北市都更推案量累计约八七○亿元,案量已达去年全年的七一%,显示出都更推案力道十分强劲;由于房市持续复苏,房产专家推估,今年全年都更推案量估计可突破一五○○亿元历史新高。过去几年市场焦点都在中南部,也刺激中南部推案每坪价格都创历史新高,但今年双北市推案又回到台北,以台北市都更案量最多,高达约七六八亿元,新北市一○二亿元。都更案数量最多区域是中山区、士林区,今年大台北都更建案不仅大爆量,而且就是很贵,正显示出土地资产价格通膨的另一面。

统计资料显示,至少有十个都更案平均开价创下该区段新高价。如信义区「松德长虹」平均开价每坪一五○万元,中山区「中山松悦」平均开价一四五万元,「忠泰绘」平均开价一○○万元,为德惠街新高价。士林区「圆山帝宝」平均开价一○○万元,缔造承德路四段新纪录,房市景气好转,都更案坐落地点普遍不错,是建商挑战高价主因。

由于近年都更案收购老屋成本普遍较高、给屋主权利变换条件普遍较好,大幅提高都更案推案成本,大台北都会区建地一地难求,在都更利益诱导下,业者即使要花多年时间才能完成一个都更案,仍会投入都更市场,预期双北市都更热潮也会延续下去。

台北市房价已沉寂许久,今年南港区有富邦以二八二.八七亿元得标大南港土地,溢价率九.六四%,创下国内所有权土地标售史上的第二高价纪录,仅次于京华城土地决标价的三七二亿元,换算每坪决标价格为三七六.五六万元,出乎市场预期得高,也改写南港区土地总价、单价的双天价纪录。

而把土地卖给富邦的地主,包括这次大南港售地所有权人中,最大地主为持股比重三四.○六%的国扬;工信公告将可入帐二二.八五亿元、和桐则约十七亿元,对于每股各贡献五.○九四元及一.六七元,若与这两家公司过去获利来比较,这次售地获利相当补!

而紧接着南港是士林区,近期士纸股价大涨,就是开发计画有谱,要知道士纸目前公司总市值还低于土地价值,这次股价从三月低点以来上涨一倍,对于台北市北区资产也有加分作用。

当然低股价的资产股也会受激励,但最好是公司要有计画出售开发,例如达新、光明、中和,股价才有利上涨;要不然就要有稳定配息,如士电、厚生等等,股价净值比低也可参考。此外,若公司总市值太低有容易引起市场资金觊觎,泰丰就是最好例子,嘉裕也有机会。

老牌家电厂活化土地资产

这几年资金回流所刺激的土地资产价格,先从工业区起涨,去年最热的是大桃园地区,如大园、芦竹、八德、青埔等区,尤其连美国政府都鼓励来台设厂,国际大厂如微软、Google、IBM、思科等宣布来台投资计画或设立创新研发中心,且选址往中南部移动。去年多家上市柜公司处分或活化土地,如中电、定颖、宜进、光明、三阳、国产,显现在财报获利上都很优,对股价带来正面效益,也就代表着资产股若仅是拥有资产,对股价并不会有太大加分效果,然而若是透过处分、活化、开发等方式获利,则相对容易获得市场关注。而工业区用地上涨也推升到商办大楼租金上涨,对于营建股而言,如华固就直接卖掉大直整栋商办大楼,股价一度直逼百元。

三十年前资金拉高资产价格后,转而西进中国,等到中国一线城市价格追上甚至大幅超过台北市后,在美中贸易战中,资金又转回台湾,虽然时空背景不同,不可能寄望资产股股价像三十年前一样飙涨,但基期、总市值相对都较低,且公司财务状况都相当健全,持续每年都有配息,股价应有反应推升机会。老牌家电厂声宝积极活化土地资产,三洋电在新北市拥有大片土地,且过去都没赔钱,并有配息。其他如高林、黑松、荣运、南染、勤美、嘉泥都有这种特色,值得逢低注意。

《先探投资周刊2097期》

※全文及图表请见《先探投资周刊2097期》

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  • 2020-08-06 00:00:40

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